Tassazione degli immobili patrimonio locati dalle imprese

Nell’ambito delle disposizioni che regolano il reddito d’impresa (Tuir), gli immobili sono suddivisi in tre categorie:
immobili strumentali (art. 43 del Tuir), che a loro volta possono essere “per natura” (classificati nelle categorie A/10, B, C, D ed E), che mantengono la strumentalità anche se non utilizzati o concessi in locazione o comodato, o “per destinazione” (utilizzati direttamente ed esclusivamente per l’attività d’impresa, a prescindere dalla categoria catastale di appartenenza), che concorrono alla formazione del reddito d’impresa in base alle risultanze contabili (deduzione dei costi, tassazione dei relativi proventi, scorporo del valore dell’area, ecc.);
immobili merce, costituenti oggetto dell’attività d’impresa, che concorrono alla formazione del reddito d’impresa quale rimanenze finali, valorizzate secondo le disposizioni dell’art. 92 del Tuir (ovvero art. 93 per le opere ultrannuali);
immobili non strumentali (o “patrimonio”), individuati per esclusione in quanto non rientranti nelle precedenti categorie indicate. Si tratta di immobili di natura abitativa (altrimenti rientrano tra quelli strumentali per natura), non utilizzati direttamente per lo svolgimento dell’attività d’impresa, né oggetto proprio dell’attività d’impresa.
Mentre per quanto riguarda gli immobili merce e quelli strumentali (per natura o per destinazione) la determinazione del reddito d’impresa avviene in buona sostanza tenendo conto di quanto imputato in contabilità (deduzione dei costi e tassazione dei proventi rivenienti da tali beni), per quelli “patrimoniali” si deve far confluire nel reddito d’impresa il reddito “catastale” (maggiore tra il canone di locazione, eventualmente ridotto di un importo massimo del 15% in presenza di spese di manutenzione ordinaria effettivamente sostenute, e la rendita catastale rivalutata), previa “pulizia” del conto economico (variazione in aumento dei relativi costi e variazione in diminuzione per proventi nel quadro RF del modello Redditi). Si tratta di una categoria residuale di beni immobili (esclusivamente di natura abitativa), che normalmente costituiscono un investimento da parte delle società e che non sono utilizzati per lo svolgimento dell’attività d’impresa (si pensi, ad esempio, ad una società industriale che acquista un immobile abitativo a scopo di mero investimento patrimoniale). Tuttavia ricadono in tale ambito anche gli immobili abitativi detenuti dalle società immobiliari che svolgono attività di gestione di tali beni, per le quali la concessione in locazione non determina in alcun caso la qualifica di immobili strumentali (per destinazione), poiché per rientrare in tale categoria è necessario l’utilizzo diretto ed esclusivo dell’immobile da parte del possessore. Laddove i beni immobili in questione siano locati a canone concordato, l’articolo 8 della Legge n. 431/1998 stabilisce che il reddito “catastale” (che nel caso di specie risulta essere il maggiore tra il canone di locazione, eventualmente ridotto di un importo massimo del 15% se sono state sostenute spese di manutenzione ordinaria, e la rendita catastale rivalutata) è ulteriormente ridotto del 30%. Per tali immobili, quindi, si deve procedere come segue:
– dapprima determinare il reddito “catastale” nel maggiore dei due parametri sopra ricordati (canone di locazione eventualmente ridotto del 15% e rendita catastale rivalutata);
– sull’importo che risulta dal predetto confronto applicare l’ulteriore riduzione del 30%.

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