La tassazione degli immobili all’estero: slalom di criteri

Nel prossimo mese di giugno i contribuenti dovranno vedersela anche con la nuova imposta patrimoniale sui beni immobili detenuti all’estero (art. 19, co. 13 e seguenti, del D.L. 201/2011), per i quali è prevista una tassazione, per le sole persone fisiche, con aliquota dello 0,76%. Tra le diverse problematiche da affrontare, particolare rilevanza assume quella relativa all’indivduazione della base imponibile, pur se sulla questione è intervenuto anche il recente Decreto n. 16/2012 (in corso di conversione in legge), tentando un “aggiustamento” in corsa (stabilendo tra l’altro una soglia minima di euro 200 fino alla quale l’imposta non è dovuta). A seguito delle modifiche apportate da alcuni emendamenti, il novellato co. 15 dell’art. 19 del D.L. n. 16/2012, ora stabilisce quanto segue:
– una regola generale, secondo cui l’imposta si applica sul valore dell’immobile, costituito dal costo risultante dall’atto di acquisto o dai contratti e, in mancanza, dal valore di mercato rilevabile nel luogo di ubicazione del bene (regola già presente nella versione originaria del decreto);
– una deroga, limitatamente ai beni immobili situati in un Paese Ue, o aderente allo SEE (purché via sia garanzia di adeguato scambio di informazioni), per i quali il valore di cui in precedenza “è quello catastale come determinato e rivalutato nel Paese in cui l’immobile è situato ai fini dell’assolvimento di imposte di natura patrimoniale e reddituale o, in mancanza, quello di cui al periodo precedente” (deroga aggiunta in corso di conversione in legge del decreto).
Come si desume dal contenuto normativo riportato, il criterio derogatorio introdotto in corso di conversione in legge del decreto assume una portata limitata dal punto di vista oggettivo, in quanto applicabile solamente per gli immobili ubicati nell’Unione Europea o in Paesi aderenti allo Spazio Economico Europeo. per tali immobili, dunque, il valore da prendere a base per l’applicazione dell’imposta in Italia è costituito da quello sul quale si applicano, nel Paese di ubicazione dell’immobile, eventuali imposte patrimoniali e reddituali. Solamente in mancanza di tale riferimento, torna ad essere applicabile la regola generale in precedenza descritta, ossia il costo di acquisto (se risultante dall’atto di acquisto), ovvero il valore di mercato. In buona sostanza, la persona fisica residente fiscalmente in Italia, che detiene immobili in Paesi comunitari (o aderenti allo SEE), deve seguire una “scaletta” ben precisa, in quanto:
– in primo luogo, deve verificare che nel Paese di ubicazione del bene vi siano imposte patrimoniali o reddituali applicabili all’immobile;
– in secondo luogo, se la prima verifica ha avito esito positivo, deve conoscere la base imponibile si cui sono state applicate le predette imposte, e mutuare tale valore anche per l’applicazione dell’imposta in Italia. Al contrario, laddove il contribuente abbia verificato l’insussistenza nel Paese di ubicazione del bene di imposte patrimoniali e reddituali applicabili al bene immobile, deve assumere, quale valore di riferimento per l’applicazione del tributo, il costo risultante dall’atto di acquisto ovvero dai contratti o, in mancanza, il valore di mercato desumibile in relazione al luogo di ubicazione dell’immobile.
A parere di chi scrive, il percorso normativo delineato appare sin troppo tortuoso e di non facile applicazione pratica, atteso che il contribuente (ed il proprio professionista) dovrà ottenere numerose informazioni in merito alla tassazione del proprio immobile nel Paese comunitario (o aderente allo SEE), il che non sarà sempre del tutto agevole, fermo restando che le informazioni ottenute dovranno essere verificate e vagliate al fine di applicare correttamente l’imposta in Italia. Paradossalmente, per gli immobili ubicati in Paesi extraUe (purché non aderenti allo SEE), l’applicazione diretta del costo di acquisto, ovvero del valore di mercato sembrerebbe creare meno complicazioni, anche se per tali beni torneremo in un prossimo intervento.

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