Cosa accade se il contribuente che ha acquistato una ulteriore abitazione con l’agevolazione prima casa non riesce ad alienare la “vecchia prima casa” nel termine di un anno dal nuovo acquisto?
Risposta
Con la C.M. 13.6.2016, n. 27/E, l’Agenzia delle Entrate ha fornito interessanti chiarimenti in merito alla disciplina fiscale concernente l’acquisto della “prima casa”. E’ opportuno ricordare che la legge di stabilità 2016 (art. 1, co. 55, della legge n. 208/2015), è intervenuta sulla disciplina dell’agevolazione “prima casa” contenuta nella nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte I, allegata al DPR 131/86. La modifica normativa consente di applicare l’agevolazione anche nel caso in cui l’acquirente, al momento dell’acquisto dell’abitazione, il soggetto non abbia ancora alienato l’abitazione già posseduta ed a suo tempo acquisita con le agevolazioni “prima casa”. In tale ipotesi, infatti, la novità normativa consente di fruire dell’agevolazione “prima casa” (Iva al 4% o imposta di registro al 2%) anche sull’acquisto del nuovo immobile, a condizione che entro un anno da tale acquisto il contribuente proceda all’alienazione della precedente abitazione acquisita con i benefici “prima casa”.
Relativamente a tale nuova opportunità, è bene premettere che la C.M. n. 12/E/2016 ha in primo luogo precisato che l’agevolazione spetta con la tecnica del credito d’imposta, al pari di quanto già accade nella fattispecie inversa disciplinata dall’art. 7 della Legge n. 448/1998 di alienazione dell’abitazione acquisita con l’agevolazione prima casa e riacquisto di altro immobile abitativo da adibire ad abitazione principale entro un anno dalla predetta vendita. Tale credito d’imposta risponde alla necessità di evitare la decadenza dall’agevolazione prima casa in caso di vendita dell’immobile entro cinque anni dal suo acquisto.
Venendo ai chiarimenti forniti con la C.M. n. 27/E, l’Agenzia chiarisce le conseguenze che derivano dal mancato rispetto del termine annuale, decorrente dal nuovo acquisto, previsto dalla legge di stabilità 2016 per procedere alla vendita della “vecchia” prima casa, con particolare riguardo a quanto precisato a suo tempo dall’Agenzia delle Entrate dapprima nella R.M. n. 105/E/2011 e successivamente nella R.M. n. 112/E/2012. In tali documenti di prassi, infatti, l’Amministrazione Finanziaria ha fornito importanti chiarimenti per attenuare le conseguenze derivanti dalla decadenza dall’agevolazione “prima casa” da parte di coloro che non intendano o non riescano a rispettare gli impegni assunti. In particolare:
– con la R.M. n. 105/E/2011 è stata esaminata l’ipotesi di decadenza dall’agevolazione per mancato rispetto del termine di 18 mesi per il trasferimento della residenza nel Comune in cui è situato l’immobile “prima casa”, chiarendo che prima del predetto termine il contribuente può revocare la propria dichiarazione fornita in atto (ossia l’impegno al trasferimento della residenza) presentando apposita istanza all’Ufficio in cui è stato registrato l’atto di acquisto, evitando in tal modo l’applicazione delle sanzioni, ferma restando la maggiore imposta dovuta ed i relativi interessi. Allo stesso modo, laddove tale istanza sia presentata successivamente al termine dei 18 mesi, il contribuente potrà comunque attenuare il carico sanzionatorio applicando l’istituto del ravvedimento operoso, fermo restando anche in questo caso la maggiore imposta dovuta ed i relativi interessi;
– con la R.M. n. 112/E/2012, l’Agenzia ha fornito le medesime indicazioni in relazione al mancato rispetto del termine di 12 mesi per l’acquisto di una nuova abitazione principale in conseguenza della vendita dell’abitazione acquisita con i benefici prima casa.
Proprio in relazione a tale ultima fattispecie, l’Agenzia ha ritenuto applicabili i chiarimenti forniti dall’Agenzia delle Entrate anche nella nuova ipotesi contemplata dalla legge di stabilità 2016, nell’ipotesi in cui entro l’anno dall’acquisto della (ulteriore) prima casa il contribuente non intenda o non riesca ad alienare l’altro immobile già acquistato con i benefici prima casa. In tal caso, il contribuente deve presentare apposita istanza all’Agenzia delle Entrate con cui chiede la revoca dal beneficio prima casa, con conseguente riliquidazione della maggiore imposta dovuta (oltre ad interessi) senza applicazione di sanzioni. Parimenti, laddove l’istanza in questione sia presentata successivamente alla decadenza del termine annuale, il contribuente può attenuare l’impatto sanzionatorio applicando l’istituto del ravvedimento operoso.
Per individuare la misura della sanzione, la C.M. n. 27/E precisa che i termini cui sono ricollegate le riduzioni delle sanzioni stesse decorrono dal giorno in cui si è verificata la decadenza dall’agevolazione fruita per il nuovo acquisto (e quindi dal giorno in cui è stato stipulato l’atto di acquisto).
Un altro chiarimento riguardante l’agevolazione prima casa ha riguardato l’ipotesi in cui il contribuente possieda già un altro immobile abitativo (acquistato senza l’agevolazione) nello stesso Comune in cui intenda acquistare l’abitazione prima casa. Nella disciplina “prima casa” il possesso di altra abitazione nello stesso Comune in cui è ubicata l’abitazione che si intende acquisire con l’agevolazione “prima casa” impedisce l’applicazione dell’agevolazione stessa, e tale impedimento resta confermato anche alla luce delle novità previste dalla legge di stabilità 2016. Secondo l’Agenzia, infatti, la nuova previsione introdotta dalla legge di stabilità 2016 (acquisto di altra abitazione con l’agevolazione prima casa e rivendita del precedente immobile entro un anno) non è applicabile anche nell’ipotesi descritta, poiché è richiesta come condizione che l’immobile già posseduto sia stato acquistato con l’agevolazione “prima casa”. Al contrario, qualora l’abitazione posseduta sia stata acquisita senza alcuna agevolazione, il contribuente non potrà acquistare un nuovo immobile agevolato sito nel medesimo Comune in quanto non sarebbe possibile rispettare uno dei requisiti previsti dalla disciplina prima casa per godere delle agevolazioni, ossia quello di non possedere altri immobili abitativi nello stesso Comune.
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